A profissionalização da gestão condominial trouxe avanços importantes para a administração dos empreendimentos residenciais, mas também elevou o nível de responsabilidade jurídica dos síndicos. Cada vez mais presentes na rotina dos tribunais brasileiros, as ações envolvendo falhas administrativas acendem um alerta: exercer a função sem preparo técnico pode gerar consequências financeiras e legais significativas.
Para a advogada Dra. Juliana Teles, especialista em direito condominial e sócia do escritório Faustino e Teles, ainda existe uma percepção equivocada sobre o papel do síndico. “Muitos acreditam que a função é meramente operacional, quando na verdade se trata de uma posição de representação legal. O síndico responde civilmente por atos praticados com negligência, imprudência ou omissão”, explica.
Embora nem todo problema resulte em responsabilização, a especialista destaca que determinados erros aparecem com frequência em disputas judiciais e, na maioria das vezes, poderiam ser evitados com uma gestão mais preventiva.
O síndico pode ser responsabilizado judicialmente?
A resposta é sim, mas depende da análise do caso concreto. O síndico pode responder com o próprio patrimônio quando fica comprovado que agiu contra a lei, a convenção condominial ou os interesses coletivos.
“O síndico não é apenas um administrador ele é o guardião do cumprimento das normas internas e da legislação. Quando há falha grave na condução da gestão, a responsabilização deixa de ser apenas do condomínio e pode atingir diretamente o gestor”, afirma Dra. Juliana Teles.
Entre as penalidades possíveis estão indenizações por danos materiais, danos morais e, em situações extremas, a destituição do cargo.
Os erros mais comuns que levam síndicos à Justiça
Segundo a especialista, alguns comportamentos administrativos aparecem de forma recorrente em processos judiciais.
1. Omissão diante de conflitos entre moradores
Ignorar denúncias, deixar de aplicar advertências ou evitar intervenções formais pode ser interpretado como falha de gestão.
“Quando o síndico tem conhecimento de situações que ameaçam a convivência ou a segurança e não adota providências, ele assume um risco jurídico relevante”, alerta.
2. Falhas na segurança do condomínio
Problemas como controle de acesso ineficiente, ausência de protocolos e negligência na manutenção de equipamentos podem abrir espaço para questionamentos judiciais.
“Não se exige segurança absoluta, mas sim medidas compatíveis com o padrão do condomínio. A previsibilidade do risco é um fator determinante na avaliação dos tribunais”, pontua.
3. Irregularidades financeiras
Falta de transparência, ausência de prestação de contas e movimentações não aprovadas em assembleia estão entre os motivos mais sensíveis.
“A gestão financeira precisa ser rigorosamente documentada. Hoje, a transparência não é apenas uma boa prática é uma proteção jurídica para o próprio síndico”, destaca Dra. Juliana.
4. Obras sem aprovação ou planejamento
Intervenções estruturais realizadas sem deliberação assemblear ou sem respaldo técnico podem gerar prejuízos coletivos e responsabilização.
“Decisões unilaterais, principalmente quando envolvem valores elevados, costumam ser duramente questionadas pelo Judiciário”, explica.
5. Abuso de poder e aplicação irregular de multas
Penalidades desproporcionais ou aplicadas sem garantir o direito de defesa do morador frequentemente resultam em ações.
“O regimento deve ser seguido com rigor. Multar não é um ato de autoridade pessoal é um procedimento jurídico que exige fundamentação”, ressalta.
A importância da documentação
Um dos maiores erros da gestão condominial, segundo a advogada, é a informalidade. Conversas sem registro, decisões não documentadas e advertências verbais dificultam a defesa do síndico em eventual litígio.
“Em uma disputa judicial, o que não está documentado praticamente não existe. Atas, notificações formais e registros de ocorrências são instrumentos essenciais de proteção”, afirma.
A profissionalização como caminho sem volta
O aumento da judicialização tem impulsionado uma mudança no perfil da gestão condominial. Síndicos moradores ou profissionais precisam adotar uma postura cada vez mais técnica.
“A gestão moderna exige conhecimento jurídico básico, assessoria especializada e decisões colegiadas sempre que possível. Improvisar se tornou um dos maiores riscos da administração condominial”, diz Dra. Juliana Teles.
A especialista também reforça a importância de consultar o jurídico antes de decisões sensíveis. Muitas ações poderiam ser evitadas com orientação prévia.
Prevenção ainda é a melhor estratégia
Mais do que reagir a problemas, o síndico deve atuar como agente de prevenção. Regulamentos atualizados, assembleias bem conduzidas, comunicação transparente e aplicação equilibrada das regras reduzem significativamente o risco de litígios.
“O melhor processo é aquele que nunca acontece. Quando a gestão é organizada, transparente e alinhada à legislação, o síndico protege o condomínio e a si próprio”, pontua.
Conclusão
A função de síndico deixou de ser apenas administrativa e passou a ocupar uma posição estratégica dentro dos condomínios. Com responsabilidades amplas e impacto direto na vida coletiva, erros de gestão já não são vistos como meras falhas operacionais, mas como potenciais infrações legais.
Para a Dra. Juliana Teles, o recado é claro: “Ser síndico exige preparo, prudência e senso de responsabilidade. Quem assume essa função precisa compreender que cada decisão administrativa pode ter reflexos jurídicos. A prevenção, a transparência e o respeito às normas continuam sendo as melhores ferramentas para uma gestão segura.”
Em um cenário de moradores mais informados e conscientes de seus direitos, a tendência é que a cobrança por profissionalismo aumente e que a Justiça seja cada vez mais acionada quando a gestão não acompanha essa evolução.
Dra. Juliana Teles
Advogada Especialista em Direito Condominial
Sócia do Escritório Faustino e Teles
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