Decisões tomadas de forma precipitada, sem respaldo jurídico ou técnico, estão entre as principais causas de processos judiciais envolvendo condomínios em todo o país. Multas mal aplicadas, obras irregulares, contratações equivocadas e assembleias mal conduzidas têm gerado prejuízos financeiros expressivos e desgaste institucional.
Segundo a Dra. Juliana Teles, advogada especialista em Direito Condominial e sócia do escritório Faustino & Teles, a perda de controle na gestão geralmente começa de maneira silenciosa. “O problema raramente surge de um único erro. Ele nasce da soma de decisões mal fundamentadas e da ausência de orientação jurídica adequada”, afirma.
Decisões que frequentemente chegam à Justiça
Entre os erros mais comuns identificados pela especialista estão:
Multas e penalidades aplicadas de forma irregular
Advertências e multas impostas sem notificação prévia, sem direito à defesa ou fora do que prevê a convenção costumam ser anuladas judicialmente. “Mesmo quando a infração existe, o procedimento precisa ser legal. Caso contrário, o condomínio perde a causa”, explica Dra. Juliana.
Obras e alterações sem respaldo legal
Intervenções em áreas comuns realizadas sem quórum adequado ou sem estudo técnico podem gerar ações de anulação, indenização e até obrigação de desfazer a obra. “Nem toda decisão aprovada em assembleia é válida juridicamente”, ressalta.
Contratações mal conduzidas
A contratação de empresas sem análise jurídica, ausência de cláusulas de responsabilidade e falhas trabalhistas podem resultar em condenações elevadas. “O condomínio responde solidariamente quando não fiscaliza seus prestadores de serviço”, alerta a advogada.
Assembleias irregulares
Convocações fora do prazo, falta de quórum e atas genéricas são causas frequentes de judicialização. “Uma assembleia mal feita compromete toda a gestão”, pontua.
Uso indevido de tecnologia
A implementação de câmeras, reconhecimento facial e aplicativos sem observância da LGPD tem levado condomínios à Justiça. “Tecnologia sem respaldo jurídico é risco certo”, afirma.
O custo real da perda de controle
Além das condenações financeiras, a perda de controle gera:
- bloqueio de contas
- aumento da inadimplência
- desvalorização dos imóveis
- conflitos internos
- desgaste do síndico e do conselho
“O impacto não é apenas financeiro. A reputação do condomínio e a convivência entre moradores também sofrem”, explica Juliana Teles.
Dicas da Dra. Juliana Teles para evitar decisões judiciais caras
A especialista recomenda:
1. Não decidir por impulso ou pressão de moradores
2. Consultar assessoria jurídica antes de decisões relevantes
3. Formalizar corretamente assembleias e registros
4. Respeitar rigorosamente a convenção e o regimento interno
5. Garantir contraditório e ampla defesa
6. Revisar contratos periodicamente
7. Capacitar síndicos e conselheiros
“Decisão bem fundamentada evita litígio. A pressa costuma ser inimiga da segurança jurídica”, reforça.
Conclusão
Quando o condomínio perde o controle de sua própria gestão, as consequências costumam ser severas e duradouras. Decisões tomadas sem respaldo legal geram processos que poderiam ser evitados com planejamento, informação e orientação adequada.
Como conclui a Dra. Juliana Teles, sócia do escritório Faustino & Teles, “o condomínio que age de forma preventiva protege seu patrimônio, preserva a convivência e evita que erros administrativos se transformem em prejuízos judiciais”.
Dra. Juliana Teles
Advogada Especialista em Direito Condominial
Sócia do Escritório Faustino e Teles
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