Falsos moradores, clonagem de voz, manipulação de cadastros e falhas em portarias eletrônicas criam novos desafios para síndicos e administradoras
Durante anos, a preocupação com a segurança dos condomínios esteve concentrada em muros, portões, câmeras, vigilantes e controle de acesso. Agora, uma nova realidade começa a exigir atenção de síndicos e administradoras: o criminoso também pode tentar entrar no condomínio explorando informações, sistemas digitais e a confiança dos próprios funcionários e moradores.
O alerta ganhou força após investigações recentes revelarem casos em que criminosos teriam explorado vulnerabilidades de sistemas de segurança e portarias para acessar condomínios residenciais. Em um dos casos divulgados em agosto de 2026, integrantes de uma quadrilha teriam conseguido alterar dados de cadastro e utilizar informações de moradores para facilitar a entrada em edifícios. ([UOL Notícias][1])
Para o advogado Dr. Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, o episódio mostra que a segurança condominial deixou de ser exclusivamente uma questão física.
“O condomínio moderno precisa compreender que segurança não significa apenas impedir que alguém pule um muro ou force um portão. Hoje, uma informação mal protegida, um cadastro alterado ou uma autorização concedida sem a devida conferência também podem abrir a porta para uma pessoa que não deveria estar ali.”
A engenharia social virou uma ameaça para os condomínios
Um dos pontos mais preocupantes é que muitos golpes não dependem necessariamente de uma invasão sofisticada ao sistema. O criminoso pode simplesmente tentar convencer alguém de que é morador, prestador de serviço, visitante autorizado ou representante de uma empresa.
É a chamada engenharia social: a exploração do comportamento humano para obter acesso a informações ou ambientes.
Uma ligação para a portaria, uma mensagem enviada pelo WhatsApp, uma solicitação aparentemente urgente ou até mesmo informações publicadas nas redes sociais podem ser utilizadas para construir uma abordagem convincente.
“É importante entender que a portaria não deve trabalhar apenas com a aparência de normalidade de uma solicitação. O fato de alguém saber o nome de um morador, o número do apartamento ou o nome de uma empresa prestadora de serviço não significa que essa pessoa esteja autorizada a entrar”, explica Felipe Faustino.
Segundo o advogado, procedimentos aparentemente simples podem ter enorme importância jurídica e preventiva.
“O condomínio precisa estabelecer protocolos. Quem pode autorizar uma entrada? Como essa autorização é confirmada? O que acontece quando alguém pede uma alteração cadastral? Existe uma segunda etapa de conferência? Essas perguntas precisam estar respondidas antes de acontecer um problema.”
E quando a inteligência artificial entra na história?
A evolução da inteligência artificial acrescentou uma nova camada ao problema.
Hoje, ferramentas digitais podem facilitar a criação de conteúdos falsos, a manipulação de imagens e a reprodução artificial de vozes. No universo condominial, isso aumenta a necessidade de cautela diante de pedidos feitos por telefone ou aplicativos de mensagem.
Um suposto síndico pode aparecer em uma chamada de vídeo. Um criminoso pode utilizar informações disponíveis publicamente para tornar uma abordagem mais convincente. Uma voz semelhante à de uma pessoa conhecida pode ser utilizada para tentar acelerar uma autorização.
“Estamos entrando em uma fase em que ouvir a voz de alguém conhecido já não necessariamente significa que estamos falando com aquela pessoa. Por isso, procedimentos de confirmação precisam ser mais importantes do que a confiança pessoal”, afirma o especialista.
O problema não está apenas na tecnologia utilizada pelo criminoso. A própria estrutura administrativa do condomínio pode facilitar ou dificultar esse tipo de golpe.
O cadastro de moradores também precisa ser tratado como informação sensível
Nome, telefone, número do apartamento, placas de veículos, dados de visitantes, informações sobre funcionários e prestadores de serviço fazem parte da rotina administrativa de um condomínio.
Mas isso não significa que essas informações possam circular livremente.
A Lei Geral de Proteção de Dados estabelece regras para o tratamento de dados pessoais, e condomínios, administradoras e empresas contratadas precisam avaliar suas responsabilidades de acordo com as operações realizadas e com cada situação concreta.
“Um condomínio não pode tratar os dados dos moradores como se fossem uma lista telefônica disponível para qualquer pessoa. É necessário saber quem possui acesso, por que possui acesso e quais informações realmente são necessárias para determinada atividade”, explica Felipe.
Portaria virtual também exige governança
A expansão das portarias remotas e dos sistemas eletrônicos de controle de acesso trouxe ganhos operacionais para muitos condomínios, mas também criou novas responsabilidades.
Quando a entrada depende de aplicativo, reconhecimento facial, cadastro eletrônico, QR Code, biometria ou comunicação remota, o condomínio precisa conhecer não apenas o funcionamento do equipamento, mas também quem administra os dados e quais são os procedimentos adotados diante de uma falha.
“O contrato com a empresa de segurança não pode ser analisado apenas pelo preço. O condomínio precisa saber quais serviços estão sendo efetivamente prestados, quais são os protocolos de segurança, como ocorre o armazenamento das informações e como são tratadas situações de emergência”, orienta o advogado.
Reconhecimento facial não elimina a responsabilidade humana
O uso de inteligência artificial em sistemas de segurança condominial também vem crescendo. Soluções capazes de analisar imagens, reconhecer pessoas ou identificar determinadas situações já fazem parte do mercado de segurança eletrônica.
Mas tecnologia não significa ausência de responsabilidade.
“Um sistema automatizado pode auxiliar a segurança, mas não deve ser tratado como uma espécie de autoridade absoluta. É preciso estabelecer o que acontece quando o sistema erra, quando uma pessoa é identificada incorretamente ou quando existe divergência entre o cadastro e a realidade”, afirma Felipe Faustino.
Para o especialista, o condomínio deve evitar a ideia de que “se o sistema autorizou, então está tudo certo”.
“Tecnologia é ferramenta. A responsabilidade pela gestão precisa continuar sendo analisada dentro da estrutura do condomínio, dos contratos existentes e das circunstâncias concretas de cada ocorrência.”
O que o síndico pode fazer imediatamente?
Segundo Felipe Faustino, algumas medidas preventivas podem ser incorporadas à rotina do condomínio sem necessariamente exigir grandes investimentos.
1. Criar um protocolo de autorização de entrada
Não basta perguntar quem é o visitante. O condomínio deve definir como a autorização será realizada e como será confirmada.
2. Estabelecer dupla conferência para alterações cadastrais
Mudanças de telefone, e-mail, cadastro facial ou autorização de acesso devem seguir procedimentos previamente definidos.
3. Treinar porteiros e funcionários
Não adianta investir milhares de reais em equipamentos se a equipe não sabe identificar comportamentos suspeitos ou pedidos fora do procedimento.
4. Evitar informações excessivas na portaria
Quanto mais informações desnecessárias ficam disponíveis, maior pode ser o risco de engenharia social.
5. Criar regras para contatos urgentes
Pedidos envolvendo dinheiro, alteração de cadastro, liberação excepcional ou acesso de terceiros devem passar por confirmação independente.
6. Rever contratos com empresas de segurança
O síndico deve verificar responsabilidades, protocolos, armazenamento de dados, atendimento de ocorrências e procedimentos em caso de falha.
7. Orientar moradores
A segurança não termina na portaria. Moradores também precisam evitar divulgar rotinas, viagens, informações sobre o prédio ou detalhes que possam facilitar a identificação de horários e hábitos.
8. Registrar ocorrências
Tentativas de acesso suspeitas, solicitações incomuns e falhas de sistema devem ser documentadas. A existência de registros pode ser importante tanto para a prevenção quanto para eventual investigação.
O condomínio precisa pensar como uma estrutura de segurança, e não apenas como um prédio
Na avaliação do Dr. Felipe Faustino, a principal mudança de mentalidade deve acontecer justamente na administração.
“O condomínio não pode esperar que o problema aconteça para descobrir que não tinha um procedimento. Segurança condominial precisa envolver prevenção, tecnologia, treinamento, contratos, proteção de dados e regras claras de atuação.”
O advogado ressalta ainda que cada ocorrência precisa ser analisada individualmente antes de se atribuir responsabilidade ao condomínio, ao síndico, à empresa de segurança ou a qualquer outro envolvido.
“Não existe uma resposta automática para toda ocorrência. É necessário verificar se havia obrigação de segurança, quais procedimentos foram adotados, se houve falha, quem tinha determinada responsabilidade contratual e quais circunstâncias efetivamente contribuíram para o dano.”
A nova pergunta para os condomínios
Durante muito tempo, a pergunta principal era: “Como impedir que alguém pule o muro?”
Agora, segundo Felipe Faustino, o questionamento precisa ser mais amplo:
“Quem tem acesso às informações do condomínio? Quem pode alterar um cadastro? Quem pode autorizar uma entrada? Como essa autorização é confirmada? E o que acontece quando alguém utiliza tecnologia para parecer ser quem não é?”
A resposta a essas perguntas pode fazer diferença não apenas na segurança dos moradores, mas também na capacidade do condomínio de demonstrar que adotou medidas razoáveis de prevenção.
Dr. Felipe Faustino
Advogado especialista em Direito Condominial
Sócio do escritório Faustino e Teles
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