Com prazo de adequação previsto até setembro de 2027 para os serviços abrangidos pelas regras de transição, condomínios precisam revisar funções, contratos e protocolos de segurança para evitar irregularidades e conflitos trabalhistas
O porteiro pode controlar a entrada de visitantes, receber encomendas e monitorar o acesso ao edifício. Mas e quando esse profissional também faz rondas pelos corredores e garagens, aborda pessoas consideradas suspeitas ou é orientado a intervir em situações de risco? A diferença entre as atribuições da portaria e as atividades de segurança patrimonial ganhou relevância com a regulamentação do Estatuto da Segurança Privada, instituído pela Lei nº 14.967/2024 e regulamentado pelo Decreto nº 13.012/2026.
A legislação estabelece regras para a prestação de serviços de segurança privada e reforça a necessidade de profissionais habilitados e de regularidade perante a Polícia Federal nas atividades submetidas a esse regime. O prazo de adequação até 10 de setembro de 2027, previsto nas regras de transição, não deve ser interpretado como uma autorização geral para qualquer condomínio manter serviços irregulares até essa data: sua aplicação depende do enquadramento do serviço e das condições previstas na legislação.
Para o advogado Dr. Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, o principal desafio é identificar o que o funcionário efetivamente faz no cotidiano, e não apenas o cargo registrado em contrato.
“É comum que, na tentativa de reforçar a segurança, o condomínio passe a atribuir ao porteiro tarefas que vão além do controle de acesso. O problema é que a necessidade de proteger o patrimônio não elimina a obrigação de respeitar as regras profissionais aplicáveis. O síndico precisa compreender a diferença entre observar uma situação, comunicar uma ocorrência e assumir uma atividade de vigilância patrimonial”, explica o advogado.
Portaria e vigilância patrimonial não são a mesma coisa
O trabalho de portaria está associado, em linhas gerais, ao controle de entrada e saída de pessoas e veículos, à identificação de visitantes, ao recebimento de encomendas e à comunicação de ocorrências. Já a vigilância patrimonial tem finalidade específica de proteger pessoas e patrimônio, prevenindo ou reprimindo ameaças e atos ilícitos, e está sujeita às exigências legais próprias da segurança privada.
Na prática, a análise depende das tarefas exigidas do trabalhador, da finalidade do serviço e da forma como ele é organizado. Não basta mudar o nome do cargo ou incluir uma expressão genérica no contrato para tornar regular uma atividade que, pela sua natureza, esteja sujeita a requisitos específicos.
“Um funcionário que identifica um visitante, confirma a autorização de entrada e avisa o síndico sobre uma situação incomum está desempenhando uma função diferente daquela de um profissional contratado para patrulhar áreas, prevenir invasões e intervir em ocorrências. O condomínio precisa avaliar essas diferenças com cuidado, porque a descrição formal do cargo não substitui a análise das atividades realizadas”, afirma Felipe Faustino.
A distinção também não significa que o porteiro deva ignorar uma emergência. Em situações de risco, ele pode seguir os protocolos de comunicação, acionar os responsáveis e chamar os serviços públicos competentes. O que exige atenção é transformar esse trabalhador, sem a estrutura e a habilitação adequadas, no responsável por enfrentar suspeitos ou realizar intervenções de segurança.
O que o síndico precisa revisar?
O primeiro passo é mapear as atividades efetivamente desempenhadas pelos funcionários. Em alguns edifícios, a portaria controla o acesso e utiliza câmeras para acompanhar a movimentação. Em outros, o mesmo trabalhador recebe instruções para circular pelo prédio, inspecionar garagens, abordar desconhecidos e agir diante de tentativas de invasão.
Essa segunda situação exige uma avaliação jurídica e operacional mais cuidadosa. Se o condomínio precisa de vigilância patrimonial, deve verificar o modelo de contratação e os requisitos legais aplicáveis, inclusive a necessidade de autorização da Polícia Federal, de profissionais habilitados e de regularidade da empresa prestadora, quando houver terceirização.
“Não é recomendável esperar o prazo de transição para começar a organizar a operação. O síndico deve levantar as funções de cada posto, revisar contratos e buscar orientação especializada para saber se o serviço contratado corresponde ao que realmente acontece no prédio. A prevenção é mais segura do que tentar corrigir a estrutura somente depois de uma fiscalização ou de um incidente”, orienta o advogado.
A revisão deve envolver também a administradora, o departamento jurídico, o conselho do condomínio e, quando necessário, a empresa responsável pela segurança. O objetivo é evitar que a expectativa dos moradores por proteção se converta em atribuições incompatíveis com o serviço contratado.
Porteiro pode abordar uma pessoa suspeita?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes na rotina condominial. A resposta exige distinguir o controle de acesso de uma abordagem com finalidade de segurança patrimonial.
O porteiro pode seguir os procedimentos de identificação e autorização de entrada previstos pelo condomínio. Se perceber uma situação atípica, pode comunicar o fato ao síndico, à equipe responsável pela segurança ou às autoridades competentes, conforme o protocolo adotado.
Isso não significa que deva perseguir, conter ou confrontar uma pessoa suspeita. Além dos riscos físicos envolvidos, uma intervenção inadequada pode provocar danos, acusações de abuso e discussões sobre a responsabilidade dos envolvidos.
“O condomínio não deve criar uma cultura em que o funcionário se sinta obrigado a colocar a própria integridade em risco para provar eficiência. O procedimento mais adequado é estabelecer fluxos claros de comunicação, acionamento de profissionais habilitados e chamada das autoridades quando necessário. Segurança não pode depender de improviso”, destaca Felipe Faustino.
Também é importante evitar orientações discriminatórias. Aparência, vestimenta, raça, idade ou condição social, isoladamente, não justificam tratar alguém como ameaça. Os procedimentos de acesso devem ser objetivos, aplicados de maneira consistente e compatíveis com os direitos das pessoas.
Quem pode ser responsabilizado se houver um problema?
As consequências dependem das circunstâncias concretas. Atribuir tarefas incompatíveis com a função contratada pode gerar questionamentos trabalhistas, especialmente quando houver discussão sobre o conteúdo real do trabalho e os direitos correspondentes. Já a prestação de serviços de segurança privada sem observância das exigências legais pode provocar consequências administrativas e outras medidas previstas na legislação.
A responsabilidade civil também deve ser analisada caso a caso. Se uma intervenção causar prejuízo a um morador, visitante ou funcionário, será necessário apurar a conduta, o dano, o nexo causal e os deveres de cada envolvido. Não é correto afirmar que o síndico ou o condomínio será automaticamente responsabilizado por qualquer ocorrência, assim como não se pode presumir que estará isento apenas porque contratou uma empresa terceirizada.
“Quando acontece um incidente, a análise não se limita a descobrir quem estava no posto naquele momento. É preciso verificar quais eram as instruções, quem definiu o procedimento, se o serviço estava regular, se havia treinamento adequado e como a ocorrência foi conduzida. Contratos, registros e protocolos bem elaborados ajudam a esclarecer responsabilidades e demonstram que a administração adotou medidas preventivas”, explica o especialista.
Por isso, os condomínios devem manter registros de ocorrências, contratos atualizados, comprovantes de regularidade dos prestadores e orientações formais sobre as atribuições dos funcionários. Esses documentos não eliminam todos os riscos, mas contribuem para uma gestão mais organizada e transparente.
Terceirizar a segurança resolve o problema?
A contratação de uma empresa especializada pode ser uma alternativa para condomínios que precisam de vigilância patrimonial, mas a terceirização não deve ser tratada como garantia automática de conformidade.
O condomínio precisa verificar se a empresa está autorizada a prestar o serviço contratado, se os profissionais estão habilitados e se as atividades efetivamente realizadas correspondem ao contrato. Também é necessário estabelecer como serão comunicadas as ocorrências, quem será acionado em emergências e quais limites devem ser respeitados pelos trabalhadores.
“Não basta contratar uma empresa que se apresenta como especializada. A administração precisa conferir a regularidade do prestador, entender o escopo do serviço e acompanhar sua execução. Um contrato bem escrito, mas que não corresponde à operação diária, não resolve o problema”, ressalta Felipe Faustino.
Nos condomínios que mantêm serviço orgânico de segurança, isto é, estrutura própria de segurança patrimonial, a análise deve considerar os requisitos específicos aplicáveis a esse modelo, inclusive as exigências de autorização e fiscalização previstas nas normas.
Checklist: o que o condomínio deve fazer agora
Para se preparar, síndicos e administradoras podem começar por estas medidas:
- Mapear as funções: identificar tudo o que porteiros, controladores de acesso e vigilantes fazem durante o expediente.
- Revisar os contratos: conferir se as atribuições previstas correspondem ao serviço realmente prestado.
- Verificar os prestadores: confirmar a regularidade das empresas e as habilitações exigidas para cada atividade.
- Formalizar protocolos: definir como comunicar suspeitas, registrar ocorrências e acionar a segurança ou as autoridades.
- Orientar os funcionários: esclarecer limites de atuação e evitar ordens que os exponham a riscos desnecessários.
- Planejar a adequação: avaliar as exigências legais aplicáveis ao condomínio e organizar as providências dentro dos prazos pertinentes.
- Documentar decisões: registrar as medidas adotadas e manter os documentos acessíveis para consulta e fiscalização.
Segurança exige planejamento, não improviso
A regulamentação da segurança privada traz uma oportunidade para os condomínios reavaliarem suas estruturas e separarem responsabilidades que, muitas vezes, foram acumuladas ao longo dos anos sem uma análise específica.
Para Felipe Faustino, o objetivo não deve ser apenas cumprir formalidades. “A proteção de um condomínio depende de pessoas, procedimentos, tecnologia e responsabilidade jurídica. Quando cada profissional sabe exatamente o que deve fazer, a administração consegue organizar melhor a resposta a incidentes e reduz a possibilidade de expor funcionários e moradores a situações desnecessárias”, conclui.
A recomendação é que síndicos e administradoras não esperem a proximidade do prazo de setembro de 2027 para avaliar a situação. O primeiro passo é entender se o condomínio mantém apenas serviços típicos de portaria ou se também opera um serviço de segurança patrimonial sujeito às exigências específicas do Estatuto da Segurança Privada.
Sobre o Dr. Felipe Faustino
Dr. Felipe Faustino é advogado especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, com atuação em questões jurídicas relacionadas à gestão, à convivência e à administração de condomínios.
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