Seu condomínio pode estar ilegal sem saber: erros comuns que viram ações judiciais

 

Muitos condomínios convivem com a falsa sensação de que estão juridicamente regulares apenas por pagarem impostos e manterem a rotina administrativa em dia. No entanto, a realidade jurídica é bem diferente. Irregularidades silenciosas, muitas vezes ignoradas por anos, são hoje uma das principais causas de ações judiciais contra condomínios em todo o país.

 

Segundo a Dra. Juliana Teles, advogada especialista em Direito Condominial e sócia do escritório Faustino & Teles, grande parte dos processos poderia ser evitada com medidas simples de adequação legal. “O condomínio pode estar funcionando normalmente e, ainda assim, completamente irregular do ponto de vista jurídico. Quando o problema vem à tona, geralmente já está judicializado”, alerta.

 

Erros comuns que colocam o condomínio na ilegalidade

 

Entre as falhas mais recorrentes identificadas na atuação jurídica condominial, a especialista destaca:

 

Convenção e regulamento interno desatualizados

Muitos condomínios operam com convenções antigas, que não refletem a legislação atual nem a realidade do empreendimento. “Regras ultrapassadas geram decisões inválidas e multas que podem ser anuladas judicialmente”, explica Dra. Juliana.

Assembleias mal conduzidas ou irregulares

Convocações fora do prazo, falta de quórum adequado e deliberações sem respaldo legal são erros frequentes. “Uma assembleia mal feita é terreno fértil para ações judiciais e anulação de decisões importantes”, afirma.

 

Multas aplicadas sem direito à defesa

A aplicação de penalidades sem notificação formal ou sem possibilidade de contraditório viola princípios básicos do direito. “Mesmo quando o morador está errado, o condomínio precisa seguir o rito legal. Caso contrário, a multa pode ser revertida na Justiça”, alerta.

 

Contratos irregulares com prestadores de serviço

Contratações sem análise jurídica, ausência de cláusulas de responsabilidade e falhas trabalhistas podem gerar passivos expressivos. “O condomínio pode responder solidariamente por dívidas trabalhistas se não houver cuidado contratual”, explica.

 

Falta de adequação à LGPD

O uso de câmeras, aplicativos e sistemas digitais sem política de proteção de dados é outro risco crescente. “Condomínios lidam diariamente com dados sensíveis dos moradores. Ignorar a LGPD é abrir a porta para sanções e processos”, ressalta a advogada.

 

Obras e alterações sem aprovação legal

Mudanças em áreas comuns sem autorização adequada podem gerar nulidade de atos e ações por danos. “Nem toda obra decidida em assembleia é legal. É preciso observar limites técnicos e jurídicos”, pontua.

 

O impacto financeiro das irregularidades

 

O maior problema dessas falhas não é apenas jurídico, mas financeiro. Processos judiciais podem gerar:

 

- indenizações elevadas

- bloqueio de contas do condomínio

- aumento da inadimplência

- desgaste entre moradores

- desvalorização dos imóveis

 

“Muitos condomínios só percebem a gravidade da irregularidade quando recebem uma citação judicial. Nesse momento, o custo é sempre maior”, observa Dra. Juliana Teles.

Dicas da Dra. Juliana Teles para evitar ações judiciais

 

A especialista recomenda algumas medidas essenciais:

 

1. Revisar periodicamente a convenção e o regulamento interno

2. Buscar assessoria jurídica especializada, não apenas administrativa

3. Formalizar corretamente assembleias e decisões

4. Garantir direito de defesa antes de aplicar multas

5. Revisar contratos com prestadores de serviço

6. Adequar o condomínio à LGPD

7. Registrar e documentar todas as ações da gestão

 

“A prevenção jurídica custa menos do que qualquer processo judicial. Condomínios precisam deixar de agir apenas de forma reativa”, reforça.

 

Conclusão

 

A ideia de que o condomínio só enfrenta problemas jurídicos quando há conflitos explícitos é um mito. A maioria das ações judiciais nasce de irregularidades estruturais ignoradas ao longo do tempo. Falhas na documentação, decisões mal conduzidas e ausência de orientação jurídica colocam o condomínio em situação de vulnerabilidade.

 

Como conclui a Dra. Juliana Teles, sócia do escritório Faustino & Teles: “Regularidade jurídica não é burocracia, é proteção. Um condomínio legalmente organizado preserva seu patrimônio, evita conflitos e garante segurança para síndicos e moradores”.

Dra. Juliana Teles

Advogada Especialista em Direito Condominial

Sócia do Escritório Faustino e Teles